نمونه رای اعتراض ثالث

اعتراض ثالث به عنوان یکی از راه های فوق العاده شکایت از آرا، به اشخاصی امکان می دهد تا حقوق خود را در برابر احکام قضایی که بدون حضور آن ها صادر شده و به ضررشان تمام می شود، حفظ کنند. این دعوا، راهکاری برای دفع ضرر از اشخاصی است که در فرآیند دادرسی حضور نداشته اند اما حکم صادره، مستقیم یا غیرمستقیم، به منافع مشروع آنان لطمه وارد آورده است. در نظام حقوقی ایران، اعتراض ثالث به دو دسته اصلی و فرعی (طاری) و همچنین حکمی و اجرایی تقسیم می شود. در این مقاله، تمرکز اصلی بر اعتراض ثالث حکمی خواهد بود، به ویژه با بررسی یک نمونه رای واقعی که سیر پرونده از دادگاه بدوی تا تجدیدنظر را به روشنی نشان می دهد.

هدف این تحلیل عمیق، ارائه دیدگاهی جامع و کاربردی از چگونگی اقامه و رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث حکمی است. مخاطبان این محتوا، از وکلا و کارآموزان حقوق گرفته تا دانشجویان و حتی اشخاص درگیر در پرونده های مشابه، می توانند با مطالعه این نمونه و تحلیل آن، به درک عمیق تری از مبانی حقوقی، استدلالات قضایی و پیچیدگی های این نوع دعاوی دست یابند. پرونده ای که در ادامه بررسی می شود، به خوبی نشان دهنده تفاوت رویه های قضایی و تأثیر جزئیات بر سرنوشت یک دعوا است و می تواند به عنوان یک مرجع معتبر برای فهم بهتر اعتراض ثالث و ابعاد آن مورد استفاده قرار گیرد.

مبانی حقوقی و انواع اعتراض ثالث

اعتراض ثالث، سازوکاری قانونی است که به اشخاصی که در جریان یک دادرسی حضور نداشته اند اما حکم صادره به حقوق آن ها خلل وارد کرده، اجازه می دهد تا از آن حکم شکایت کنند. این ابزار قانونی، به منظور حفظ عدالت و جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص ثالث پیش بینی شده است. درک دقیق مبانی و انواع اعتراض ثالث برای هر یک از فعالان حوزه حقوقی ضروری است.

مفهوم و جایگاه اعتراض ثالث در حقوق ایران

بر اساس ماده 417 قانون آیین دادرسی مدنی، «اگر در خصوص دعوایی، رایی صادر شود که به حقوق شخص ثالثی خلل وارد آورد و او یا نماینده اش در دادرسی که منتهی به رای شده است به عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشند، می تواند نسبت به آن رای اعتراض نماید.» این تعریف، اساس و بنیان اعتراض ثالث چیست را تشکیل می دهد. اصل نسبی بودن احکام، یکی از اصول بنیادین حقوقی است که بیان می کند احکام دادگاه ها تنها در مورد طرفین دعوا و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاجراست و نمی تواند مستقیماً به حقوق اشخاص دیگر خللی وارد کند. اعتراض ثالث، استثنایی بر این اصل است که به دلیل حفظ عدالت و جلوگیری از تضییع حقوق غیر، در قوانین پیش بینی شده است.

شرایط اساسی اقامه دعوای اعتراض ثالث

برای اقامه دعوای اعتراض ثالث حکمی، رعایت شرایط خاصی الزامی است:

• ذی نفع بودن معترض ثالث: شخص معترض باید از حکم صادره متضرر شده و منافع مشروع و قانونی وی تحت تأثیر قرار گرفته باشد. این ضرر باید مستقیم و محتمل باشد، نه صرفاً فرضی یا احتمالی.
• عدم حضور معترض ثالث در دعوای اصلی: یکی از مهم ترین شرایط این است که معترض ثالث، در دادرسی که منجر به صدور رای شده، به عنوان یکی از اصحاب دعوا (خواهان یا خوانده) حضور نداشته باشد. حتی اگر وی از جریان دادرسی مطلع بوده ولی به دلیلی در آن شرکت نکرده باشد، می تواند معترض ثالث محسوب شود. همچنین، قائم مقام قانونی طرفین دعوا (مانند وراث یا منتقل الیه ملک) نیز نمی توانند معترض ثالث اصلی محسوب شوند.
• ورود خلل به حقوق شخص ثالث ناشی از حکم: حکم صادره باید مستقیماً یا غیرمستقیم، به حقوق قانونی معترض ثالث لطمه وارد کرده باشد. این خلل می تواند شامل مالکیت، تصرف، یا سایر حقوق مالی و غیرمالی باشد.

انواع اعتراض ثالث

اعتراض ثالث در حقوق ایران به دو دسته اصلی تقسیم می شود:

• اعتراض ثالث اصلی (مستقل): این نوع اعتراض زمانی مطرح می شود که شخص ثالث به صورت مستقل و با تقدیم دادخواست، به حکمی که از قبل صادر شده اعتراض می کند. این دعوا، ماهیتی مستقل دارد و خارج از چارچوب دعوای اصلی مطرح می شود.
• اعتراض ثالث طاری (ضمن دعوا): زمانی که در جریان یک دادرسی، یکی از طرفین دعوا به حکمی استناد کند که قبلاً علیه او صادر شده و شخص ثالثی که در آن دادرسی حضور نداشته، از آن حکم متضرر شود، می تواند به عنوان معترض ثالث طاری وارد دعوا شود و نسبت به آن حکم اعتراض کند. این نوع اعتراض، با دعوای اصلی مرتبط است.

تمرکز این مقاله بر ویژگی های اعتراض ثالث حکمی است که ناظر بر احکام و آراء قضایی است و از اعتراض ثالث اجرایی که مربوط به عملیات اجرایی حکم است، متمایز می شود.

آثار پذیرش و رد اعتراض ثالث

پذیرش یا رد دعوای اعتراض ثالث، پیامدهای حقوقی متفاوتی دارد:

• آثار پذیرش اعتراض ثالث: در صورت احراز شرایط و موجه تشخیص دادن اعتراض ثالث، دادگاه می تواند حکم معترض عنه را نسبت به معترض ثالث الغاء نماید یا آن را اصلاح کند. این امر به معنای بی اثر کردن حکم اصلی در خصوص حقوق شخص ثالث است، نه لزوماً ابطال کامل حکم.
• آثار رد اعتراض ثالث: اگر دادگاه اعتراض ثالث را وارد نداند و رد کند، حکم اولیه به قوت خود باقی خواهد ماند و شخص ثالث نمی تواند از طریق این دعوا، از آثار آن حکم رهایی یابد. در این صورت، شخص ثالث ممکن است مجبور شود از طرق دیگر (مانند طرح دعوای مستقل) حقوق خود را پیگیری کند.

بررسی موردی پرونده: سیر تا صد یک اعتراض ثالث حکمی

برای درک عمیق تر سازوکار اعتراض ثالث حکمی، هیچ راهی بهتر از تحلیل یک پرونده واقعی و سیر آن در مراجع قضایی نیست. این مطالعه موردی، ابعاد نظری و عملی این دعوا را به روشنی آشکار می سازد و پیچیدگی های استدلال قضایی را نمایان می کند.

۱. چکیده پرونده و خواسته اصلی طرفین

پرونده مورد بررسی از یک رابطه قراردادی آغاز می شود. در تاریخ 02-12-1399، یک قرارداد بیع (مبایعه نامه شماره 011631) بین آقای بیژن (…) به عنوان مالک و آقای علی (…) به عنوان خریدار یک ملک (پلاک ثبتی …) منعقد می گردد. متعاقباً، در تاریخ 01-09-1400، متممی به این قرارداد افزوده می شود که به موجب آن، آقای علی (…) (خریدار اولیه) مکلف می شود طی 6 ماه از تاریخ تحویل ملک (که در تاریخ 01-09-1400 انجام شده)، نسبت به تکمیل و اتمام کار ساختمانی و تحویل واحدها به آقای بیژن (…) اقدام کند. در همین متمم، تصریح بر عدم امکان فروش مبیع توسط آقای علی (…) نیز گنجانده شده بود.

با گذشت زمان و عدم ایفای تعهدات از سوی آقای علی (…) در موعد مقرر (01-03-1401)، آقای بیژن (…) اقدام به اعمال حق فسخ خود می کند و با تقدیم دادخواست، خواهان تأیید فسخ قرارداد بیع شماره 011631 و استرداد ملک (پلاک ثبتی …) و همچنین مطالبه خسارات دادرسی می شود.

۲. دادنامه بدوی مربوط به دعوای اصلی

رای شعبه 4 دادگاه حقوقی شهرستان رباط کریم

موضوع: حکم به تایید فسخ قرارداد بیع و الزام به استرداد ملک.

خلاصه ای از وقایع پرونده: آقای بیژن (…) به طرفیت آقای علی (…) دعوایی را به خواسته استرداد ملک (پلاک ثبتی …) و تأیید فسخ قرارداد بیع (مبایعه نامه شماره 011631 مورخ 02-12-1399) مطرح می کند. دادگاه با بررسی مستندات و لوایح، متوجه می شود که بر اساس بند یک متمم قراردادی مورخ 01-09-1400، خوانده (آقای علی (…)) می بایست طی 6 ماه از تاریخ تحویل (که در 01-09-1400 صورت گرفته)، نسبت به تکمیل و تحویل واحدها اقدام می کرده است. خوانده با وجود ابلاغ قانونی، در جلسات دادرسی حاضر نمی شود اما طی لایحه ای به عدم تکمیل ساختمان اقرار می کند و ادعای خواهان را تایید می کند.

مبانی استدلال دادگاه بدوی:
دادگاه بدوی با توجه به عدم ایفای تعهدات از سوی خوانده در مهلت مقرر و عدم ارائه دلیل موجه برای تأخیر، خواسته خواهان (آقای بیژن (…)) را موجه تشخیص می دهد. مستنداً به مواد 234، 237، 238، 239 و 396 قانون مدنی (مربوط به شرایط فسخ قرارداد در صورت تخلف از شروط) و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی (مربوط به ادله اثبات دعوا و خسارات دادرسی)، حکم به تایید فسخ قرارداد بیع شماره 011631 مورخ 02-12-1399 در تاریخ 23-07-1401 و الزام خوانده به استرداد ملک تحت پلاک ثبتی مذکور و پرداخت هزینه های دادرسی صادر می کند. این رای حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی اعلام می گردد.

«دادگاه خواسته خواهان را موجه تشخیص و مستنداً به مواد 234، 237، 238، 239 و 396 از قانون مدنی و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به تایید فسخ قرارداد بیع شماره 011631 مورخ 02-12-1399 فی مابین خواهان و خوانده در تاریخ 23-07-1401 (روز انشاء اراده خواهان به موجب اظهارنامه) و الزام خوانده به استرداد ملک تحت پلاک ثبتی … و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید.»

متن کامل دادنامه بدوی:

دادنامه شماره 140191390017359902 تاریخ تنظیم: 09-12-1401

در خصوص دادخواست آقای بیژن ... فرزند ... با وکالت ... بطرفیت آقای علی ... فرزند ... به خواسته سایر دعاوی مالی غیرمنقول (استرداد ملک (مبیع) به پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی حوزه ثبتی رباط کریم به آدرس رباط کریم ... مقوم به 51/000/000 ریال، تایید فسخ قرارداد (مالی) (فسخ مبایعه نامه به شماره 011631 مورخ 02-12-1399 فعلا مقوم به 51/000/000 ریال) و مطالبه خسارات دادرسی به شرح دادخواست تقدیمی، نظر به اینکه بر اساس بند یک متمم قراردادی مورخ 01-09-1400 خوانده مکلف بوده است طی مدت 6 ماه از تاریخ تحویل به ایشان نسبت به تکمیل و اتمام کار ساختمانی و تحویل واحدها به خواهان اقدام نماید و حسب ظهر متمم مذکور تحویل کلید به خوانده در تاریخ 01-09-1400 محرز و مسلم است، خوانده با وصف ابلاغ واقعی در جلسات دادرسی حضور نیافته است لکن طی لایحه ابرازی به عدم تکمیل ساختمان و توقف ساخت اقرار نموده و اظهار داشته از تاریخ 27-10-1401 مجدداً امورات ساخت ملک را آغاز نموده است چون تعهد خوانده به تکمیل و تحویل ساختمان مقید به تاریخ 01-03-1401 بوده و بر اساس دفاعیات ایشان عدم ایفای تعهدات وی تا تاریخ یاد شده آشکار است و ادعای انتساب عدم ساخت ملک به خواهان نیز ادعایی بلا دلیل بوده است لذا دادگاه خواسته خواهان را موجه تشخیص و مستنداً به مواد 234، 237، 238، 239 و 396 از قانون مدنی و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به تایید فسخ قرارداد بیع شماره 011631 مورخ 02-12-1399 فی مابین خواهان و خوانده در تاریخ 23-07-1401 (روز انشاء اراده خواهان به موجب اظهارنامه) و الزام خوانده به استرداد ملک تحت پلاک ثبتی ... و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

دادرس شعبه 4 دادگاه حقوقی شهرستان رباط کریم

۳. دادخواست اعتراض ثالث و رای دادگاه بدوی در خصوص آن

رای شعبه چهارم دادگاه حقوقی رباط کریم (در خصوص اعتراض ثالث)

موضوع اعتراض ثالث: آقای علی (…) (که در اینجا معترض ثالث است، نه خریدار اولیه در دعوای اصلی) با وکالت وکیل خود، نسبت به دادنامه فوق (تایید فسخ و استرداد ملک) که در دعوای آقای بیژن (…) و آقای علی (…) صادر شده بود، دادخواست اعتراض ثالث تقدیم می کند. معترض ثالث مدعی است که وی ملک را از آقای مصطفی (…) و آقای علی (…) خریداری کرده و این حکم، به حقوق وی که از جزئیات قرارداد اولیه و متمم آن بی اطلاع بوده، خلل وارد کرده است.

مبانی استدلال معترض ثالث:
معترض ثالث ادعا می کند که از متمم قراردادی که امکان فروش ملک توسط خریدار اول (آقای علی (…)) را محدود کرده بود، بی خبر بوده است. او همچنین مدعی است که آقای بیژن (…) (مالک اولیه) در مجلس عقد بیع وی با فروشندگانش حضور داشته و شفاهی این معامله را تأیید و تنفیذ کرده است. برای اثبات این موضوع، به شهادت دو نفر شاهد استناد می کند.

مبانی استدلال دادگاه رد کننده اعتراض ثالث:
شعبه چهارم دادگاه حقوقی رباط کریم اعتراض ثالث را وارد نمی داند و دلایل زیر را برای رد آن ذکر می کند:

1. اصل نسبی بودن قراردادها: دادگاه تأکید می کند که دادنامه معترض عنه، بر اساس رابطه قراردادی و توافقات میان طرفین دعوای اصلی صادر شده و یک شخص ثالث که بیگانه با این روابط است، نمی تواند مدعی ورود خلل به حقوق خویش باشد.
2. وجود تصریح بر عدم امکان فروش مبیع: دادگاه به این نکته اشاره می کند که در قرارداد اولیه و متمم آن (که مقدم بر خرید معترض ثالث بوده)، صراحتاً بر عدم امکان فروش مبیع توسط آقای علی (…) (خریدار اولیه) تصریح شده بود. بنابراین، معترض ثالث با وجود این توافق، اساساً حقی برای خرید موضوع دعوا نداشته است.
3. ارجاع به رای وحدت رویه شماره 810 دیوان عالی کشور: دادگاه این رای وحدت رویه را مبنا قرار می دهد که خواهان اصلی را در فرض وجود حق فسخ مندرج در قرارداد پایه، محق بر اصل مال می داند. (توضیح کامل تر این رای در بخش های بعدی ارائه خواهد شد.)
4. عدم کفایت دلایل اثباتی: دادگاه شهادت شهود ارائه شده از سوی معترض ثالث را کافی نمی داند، زیرا فقط یکی از شهود حاضر شده و طبق ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی، ادعای مطروحه با شهادت یک شاهد اثبات نمی شود. همچنین، یکی از طرفین قرارداد پیمانکاری نیز ادعای معترض ثالث را رد کرده بود.

بر این اساس، دادگاه بدوی ادعای ورود خلل به حقوق معترض ثالث را مقرون به صحت تشخیص نداده و مستنداً به مفهوم مخالف ماده 417 و ماده 425 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بطلان دعوی اعتراض ثالث صادر می کند. این رای نیز ظرف 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی اعلام می گردد.

«… رای وحدت رویه شماره 810 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز خواهان اصلی را محق بر اصل مال با توجه به وجود حق فسخ مندرج در قرارداد پایه می داند، وکیل معترض ثالث مدعی حضور آقای بیژن … در مجلس عقد مورح 20-02-1401 فی مابین آقایان مصطفی … و قرارداد پیمانکاری فی مابین آقایان علی … و علی … بوده و اعلام داشته شفاهاً عقد بیع ناقل مالکیت به معترض ثالث را تایید و تنفیذ نموده است و از این حیث دادنامه معترض عنه مخل حقوق موکل ایشان است و جهت اثبات آن به شهادت شهود با هویت های میلاد … و مجید … استناد نموده حال آنکه در جلسه دادرسی متشکله جهت استماع گواهی گواهان صرفاً احدی از شهود حاضر و دیگری در دادگاه حاضر نشده است و چون حسب ماده 230 از قانون آیین دادرسی مدنی ادعای مطروحه با شهادت یک شاهد اثبات نمی گردد لهذا دفاع یاد شده از منظر محکمه مردود است علاوه بر آن احدی از اطراف قرارداد پیمانکاری با حضور در جلسه دادرسی استماع شهادت شهود صراحتاً ادعای معترض ثالث را رد کرده است.»

متن کامل دادنامه رد کننده اعتراض ثالث:

دادنامه شماره 140291390019947964

در خصوص دعوی آقای علی ... با وکالت ... به طرفیت 1- بیژن ... فرزند ... 2- علی ... فرزند ... 3- مصطفی ... فرزند ... 4- علی ... فرزند ... به خواسته دادخواست اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره 140191390017359902 مبنی بر حکم صادره نسبت به سایر دعاوی مالی غیرمنقول، تایید فسخ قرارداد (مالی)، مطالبه خسارت دادرسی، شعبه صادر کننده: شعبه ۴ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان رباط کریم، نظر به اینکه اولاً به واسطه دادنامه معترض عنه دادگاه با بررسی رابطه قراردادی منعقده فی مابین صحابه دعوی اصلی و توافقات مندرج در آن مبنی بر امکان فسخ عقد در صورت حصول شرایط مقرر فی مابین آنان، رای بر فسخ رابطه قراردادی منعقده صادر نموده و از این حیث نمیتوان ورود خلل به حقوق شخص ثالث را تصور نمود چراکه طرفین با انعقاد عقد و توافق بر شرط مندرج در آن که مستقیماً متأثر از وضعیت معامله و اطراف آن بوده است تمایل بر فسخ آن در صورت عدم ایفای تعهدات قراردادی از ناحیه یکی از اطراف معامله را داشته و دادگاه نیز با احراز تخلف مدنی خریدار حکم بر فسخ عقد صادر نموده است و در این حالت ثالث که فردی بیگانه در روابط قراردادی آنان محسوب می گردد نمیتواند مدعی ورود خلل به حقوق خویش باشد به عبارت دیگر روابط قراردادی صحابه دعوی اصلی وفق اصل نسبی بودن قراردادها مرتبط با ایشان بوده و ثالث نیز میتواند حسب قرارداد منعقده با فروشنده مستقیم خویش در پی الزام ایشان به آثار عقد منعقده برآمده و یا در صورت عدم امکان (به واسطه وجود دادنامه مورد اعتراض) دعوى مقتضی علیه فروشنده مطرح نمایند. ثانیاً فارغ از آنچه ذکر شد در قرارداد منعقده فی مابین آقایان بیژن ... و على ...، مورخ 02-12-1399 همچنین متمم آن مورخ 06-12-1399 صراحتاً بر عدم امکان فروش مبیع توسط آقای ... تصریح گردیده است و متمم یاد شده نیز در تاریخ 06-12-1399 منعقد و مقدم بر خرید موضوع دعوی توسط معترض ثالث (20-02-1401) تنظیم گردیده است بنابراین معترض ثالث با توجه به توافق یاد شده اساساً حقی بر خرید موضوع دعوی نداشته تا مدعی ورود خلل به حقوق خویش باشد و رای وحدت رویه شماره 810 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز خواهان اصلی را محق بر اصل مال با توجه به وجود حق فسخ مندرج در قرارداد پایه می داند، وکیل معترض ثالث مدعی حضور آقای بیژن ... در مجلس عقد مورح 20-02-1401 فی مابین آقایان مصطفی ... و قرارداد پیمانکاری فی مابین آقایان علی ... و علی ... بوده و اعلام داشته شفاهاً عقد بیع ناقل مالکیت به معترض ثالث را تایید و تنفیذ نموده است و از این حیث دادنامه معترض عنه مخل حقوق موکل ایشان است و جهت اثبات آن به شهادت شهود با هویت های میلاد ... و مجید ... استناد نموده حال آنکه در جلسه دادرسی متشکله جهت استماع گواهی گواهان صرفاً احدی از شهود حاضر و دیگری در دادگاه حاضر نشده است و چون حسب ماده 230 از قانون آیین دادرسی مدنی ادعای مطروحه با شهادت یک شاهد اثبات نمی گردد لهذا دفاع یاد شده از منظر محکمه مردود است علاوه بر آن احدی از اطراف قرارداد پیمانکاری با حضور در جلسه دادرسی استماع شهادت شهود صراحتاً ادعای معترض ثالث را رد کرده است. بنابراین با وصف آنچه ذکر شد دادگاه ادعای ورود خلل به حقوق معترض ثالث را مقرون به صحت تشخیص نداده و مستنداً به مفهوم مخالف ماده 417 و ماده 425 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام می نماید. رای صادره ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران خواهد بود.

دادرس شعبه چهارم دادگاه حقوقی رباط کریم

۴. رای دادگاه تجدیدنظر و پذیرش اعتراض ثالث

رای شعبه 100 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

موضوع: نقض دادنامه رد اعتراض ثالث و الغای دادنامه اصلی (تایید فسخ و استرداد ملک).

پس از رد اعتراض ثالث در مرحله بدوی، معترض ثالث به رای صادره اعتراض و پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان تهران ارسال می شود. شعبه 100 دادگاه تجدیدنظر با بررسی دقیق پرونده، استدلال دادگاه بدوی را در خصوص اعتراض ثالث نپذیرفته و رای متفاوتی صادر می کند.

مبانی استدلال دادگاه تجدیدنظر:
دادگاه تجدیدنظر، با یک تحلیل حقوقی متفاوت، اعتراض ثالث را وارد دانسته و مبانی استدلال خود را به شرح زیر بیان می کند:

1. تاکید مجدد بر شرایط پذیرش اعتراض ثالث: دادگاه تجدیدنظر بار دیگر بر دو شرط اساسی پذیرش اعتراض ثالث تاکید می کند: الف) عدم حضور معترض ثالث در جریان دادرسی اصلی و ب) ورود خلل به حقوق وی در نتیجه حکم صادره. دادگاه احراز می کند که خواهان اعتراض ثالث در دعوای اصلی حضور نداشته و حکم صادره به ضرر او بوده است.
2. نقطه عطف: عدم اطلاع معترض ثالث از متمم قرارداد: این نکته، محور اصلی تغییر رای در مرحله تجدیدنظر است. دادگاه تجدیدنظر با بررسی دقیق قراردادها متوجه می شود که پلاک ثبتی مورد اختلاف، ابتدا طی بیع نامه ای بین آقای بیژن (…) و آقای علی (…) (مالک و خریدار اول) تنظیم شده بود. سپس آقای علی (…) (خریدار اول) با آقای مصطفی (…) قرارداد دیگری منعقد کرده و در ادامه، قرارداد بین آقای علی (…) و آقای مصطفی (…) با معترض ثالث (آقای علی (…)) تنظیم شده است. دادگاه تجدیدنظر به این نتیجه می رسد که در زمان تنظیم قرارداد اخیر، حق فسخ برای مالک اولیه (آقای بیژن (…)) ایجاد نشده بود، بلکه این حق بعداً با تنظیم متمم قرارداد بین مالک و خریدار اول ایجاد شده است. نکته بسیار مهم این است که معترض ثالث از این متمم قرارداد که حق فسخ را برای مالک ایجاد کرده و فروش ملک را محدود می ساخته، اطلاعی نداشته است.
3. خروج موضوعی پرونده از شمول رای وحدت رویه شماره 810 دیوان عالی کشور: با توجه به عدم اطلاع معترض ثالث از متمم قرارداد و شرط عدم قابلیت فروش، دادگاه تجدیدنظر معتقد است که موضوع از شمول رای وحدت رویه شماره 810 دیوان عالی کشور خارج می شود. این رای وحدت رویه، عمدتاً در مواردی اعمال می شود که خریدار بعدی (ثالث) با علم به وجود حق فسخ یا شروط محدودکننده، اقدام به معامله کرده باشد. اما در این پرونده، عدم آگاهی ثالث از چنین متممی، وضعیت حقوقی او را متفاوت می سازد.
4. استناد به مواد قانونی: دادگاه با استناد به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی (که به دادگاه تجدیدنظر اختیار نقض و رسیدگی ماهیتی را می دهد)، و همچنین مواد 313 و 362 قانون مدنی (مربوط به آثار معاملات و تملک) و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی (مربوط به ادله اثبات دعوا)، استدلال تجدیدنظرخواه را موجه تشخیص می دهد.

نتیجه قطعی: در نهایت، دادگاه تجدیدنظر ضمن نقض دادنامه بدوی مربوط به رد اعتراض ثالث، حکم بر الغای دادنامه معترض عنه مبنی بر فسخ و استرداد مبیع صادر و اعلام می دارد. این رای قطعی است و نشان می دهد که عدم اطلاع شخص ثالث از جزئیات قراردادها و متمم های آن، می تواند سرنوشت یک پرونده را به کلی تغییر دهد.

این نتیجه گیری تأکید می کند که دادنامه اولیه (فسخ قرارداد و استرداد ملک) که به دلیل عدم اطلاع ثالث از متمم قرارداد، به حقوق او خلل وارد کرده بود، اکنون با پذیرش اعتراض ثالث، در خصوص حقوق وی بلااثر می شود.

متن کامل دادنامه تجدیدنظر:

دادنامه شماره: 140368390012798887 تاریخ تنظیم: 23-08-1403

آن بخش از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 19947964-1402 مورخ 19-12-1402 صادره از شعبه 4 دادگاه حقوقی رباط کریم که مشعر بر بطلان دعوی اعتراض ثالث، تجدیدنظر خواه آقای علی ... با وکالت آقای ... بطرفیت آقایان 1- علی ... 2- مصطفی ... 3- علی ... مطلع بخواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره 17359902-1401 که متضمن فسخ قرارداد مبایعه نامه 11631 مورخ 02-12-1399 و الزام خوانده به استرداد ملک تحت پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی حوزه ثبتی ... می باشد مخالف قانون و مقررات موضوعه و اصول دادرسی بوده و اعتراض بشرح لایحه اعتراضیه وارد و بر استدلال دادگاه نخستین خدشه وارد و مستوجب نقض آن می باشد زیرا اولاً یکی از طرق رسیدگی مجدد نسبت به آراء قطعیت یافته از محاکم مورد پذیرش قانونگذار قرار گرفته است دعوی اعتراض ثالث است که این دعوی ناظر به اشخاصی می باشد که در جریان دادرسی صورت گرفته منتهی به دادنامه معترض عنه حضور نداشته و مفاد دادنامه به حقوق آنان خلل وارد نموده باشد که در اینگونه موارد معترض ثالث میتواند با مراجعه به دادگاه صادرکننده حکم قطعی نسبت به آن اعتراض که نتیجه این دعوی در صورت پذیرش الغاء دادنامه می باشد. ثانیاً مراد از شخص ثالث همانا شخصی است که در جریان دادرسی صورت گرفته حضور نداشته و جزء متداعیین دعوی اصلی نبوده باشد و یا اینکه قائم مقام متداعیین دعوی اصلی نباشد که در مانحن فیه طرفین دعوی منتهی به دادنامه معترض عنه فی مابین خواندگان بوده اند و اساساً خواهان معترض ثالث در آن دادرسی حضور نداشته و قائم مقام آنان نیز محسوب نمی گردد. ثالثاً عنوان متضرر از حکم که در ماده 417 قانون مرقوم آمده است به نوعی داخل در گستره واژه ذینفع می باشد با این توضیح که برای اقامه هر دعوایی شرایط اساسی لازم است که از زمره آن شرایط ذینفع بودن مدعی است یعنی آن شخص از اقامه دعوی نفع و فایده ای ببرد که در دوسیه مطمح نظر پلاک ثبتی مختلف فیه، (ابتدا بیعنامه ای فی مابین آقای بیژن ... به عنوان مالک و علی ... به عنوان خریدار به تاریخ 02-12-1399 تنظیم شده است و پیرو آن آقای علی ... و مصطفی ... قرارداد مورخ 17-03-1400 به شماره 3998 را تنظیم و در ادامه قرارداد 692883 مورخ 20-02-1401 فی مابین آقای علی ... و مصطفی ... تنظیم گردیده که در زمان تنظیم قرارداد حق فسخ وجود نداشته بلکه بعد از آن با تنظیم متمم قرارداد حق فسخ برای مالک ایجاد شده تجدیدنظر خواه مدعی است این توافق به حقوق وی به عنوان شخص ثالث خلل ایجاد کرده و نسبت به دادنامه فوق معترض بود و نامبرده در پرونده فسخ طرف دعوی قرار نگرفته است و حکم صادره به زیان وی بوده است دادگاه استدلال تجدیدنظر خواه را موجه دانسته و فسخ مبایعه نامه اولیه برابر دادنامه معترض عنه باعث ورود خلل به حقوق خواهان دعوی ثالث شده است و از آنجا که فسخ بر اساس متمم قرارداد انجام شده که تجدیدنظر خواه از آن اطلاع نداشته و بدون در نظر گرفتن آن معامله نموده لذا موضوع از شمول رای وحدت رویه شماره 810 خروج موضوعی دارد با این وصف دادگاه با استناد به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه مستنداً به مواد 313 و 362 قانون مدنی و ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم بر الغای دادنامه معترض عنه، مبنی بر فسخ و استرداد مبیع صادر و اعلام می گردد. رای صادره قطعی است.

قضات شعبه 100 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تحلیل حقوقی جامع و نکات کلیدی آموخته شده از پرونده

پرونده مورد بررسی، نمونه ای درخشان از پیچیدگی های دعوای اعتراض ثالث حکمی و نقش حیاتی تفسیر دقیق قانون و احراز واقعیت ها در سرنوشت یک پرونده است. تحلیل عمیق این پرونده، درس های حقوقی ارزشمندی را به همراه دارد که در ادامه به آن ها پرداخته می شود.

نقش و تفسیر رای وحدت رویه شماره 810 دیوان عالی کشور

رای وحدت رویه شماره 810 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، صادر شده در تاریخ 27-02-1400، یکی از مهم ترین آراء در زمینه معاملات اموال غیرمنقول است. این رای در پاسخ به تعارض آراء بین شعب دیوان عالی کشور صادر شده و مقرر می دارد: «در مواردی که انتقال مالکیت ملک به موجب قرارداد عادی به دیگری صورت گرفته و در همان قرارداد برای انتقال دهنده حق فسخ معامله پیش بینی شده باشد، چنانچه انتقال دهنده با استفاده از حق فسخ، معامله را فسخ نموده و متعاقباً ملک موضوع معامله را به شخص ثالثی منتقل نماید، خریدار دوم که ملک به او منتقل شده است، مالک قانونی ملک محسوب و می تواند از دادگاه درخواست تأیید صحت معامله و الزام به تنظیم سند رسمی نماید و در این صورت، اعتراض خریدار اول (کسی که معامله با او فسخ شده) نسبت به معامله دوم (با خریدار ثالث) مردود است.»

دامنه شمول رای وحدت رویه 810:
این رای در واقع با هدف حمایت از ثبات معاملات و حقوق خریدار بعدی (ثالث) صادر شده، اما شرط اساسی آن، وجود حق فسخ در قرارداد اولیه و اعمال قانونی آن توسط فروشنده اول است. به عبارت دیگر، اگر خریدار اول بداند که معامله اش با حق فسخ مواجه است و پس از فسخ قانونی، فروشنده ملک را به دیگری منتقل کند، خریدار اول نمی تواند به معامله دوم اعتراض کند. فلسفه این رای این است که خریدار اول با علم به حق فسخ، وارد معامله شده و پیامدهای آن را پذیرفته است.

چگونگی خروج این پرونده از شمول رای وحدت رویه 810:
نکته حیاتی در پرونده ما اینجاست که دادگاه بدوی در رد اعتراض ثالث، به رای وحدت رویه 810 استناد می کند. اما دادگاه تجدیدنظر، با یک تحلیل عمیق تر، پرونده را خارج از شمول این رای وحدت رویه می داند. دلیل این خروج موضوعی، عدم اطلاع معترض ثالث از متمم قرارداد بود که حق فسخ را برای مالک اولیه (آقای بیژن (…)) ایجاد کرده بود. در واقع، در زمان خرید ملک توسط معترض ثالث، وی از وجود چنین شرطی در متمم قرارداد اولیه بی خبر بوده است. این عدم اطلاع، به معنای عدم پذیرش آگاهانه ریسک فسخ توسط ثالث است. بنابراین، دادگاه تجدیدنظر به درستی تشخیص می دهد که شرایط اعمال رای وحدت رویه 810 (که فرض بر آگاهی یا امکان آگاهی خریدار بعدی از وضعیت حقوقی ملک دارد) در این مورد خاص فراهم نبوده است. این تمایز دقیق، نشان دهنده اهمیت بررسی جزئیات و تفاوت های ظریف هر پرونده است.

اهمیت اطلاع یا عدم اطلاع شخص ثالث از جزئیات قراردادها و متمم های آن

این پرونده به وضوح نشان می دهد که آگاهی یا عدم آگاهی شخص ثالث از مفاد قرارداد اصلی و هرگونه متمم یا شرط الحاقی آن، می تواند نقش تعیین کننده ای در سرنوشت دعوای اعتراض ثالث داشته باشد. اگر معترض ثالث در زمان انجام معامله، از وجود حق فسخ یا شروط محدودکننده در قراردادهای قبلی مطلع بود، ممکن بود استدلال دادگاه تجدیدنظر نیز متفاوت باشد و به ضرر او تمام شود. اما در این پرونده، عدم اطلاع وی از متمم قرارداد که حق فسخ را برای مالک ایجاد کرده بود، به عنوان عامل کلیدی در پذیرش اعتراض ثالث توسط دادگاه تجدیدنظر شناخته شد. این موضوع، ضرورت بررسی دقیق سوابق ثبتی و قراردادی ملک قبل از هرگونه معامله را برای خریداران بعدی دوچندان می کند.

بررسی تعارض و تفاوت استدلالات دادگاه بدوی و تجدیدنظر

یکی از آموزنده ترین بخش های این پرونده، تفاوت فاحش در استدلالات دادگاه بدوی (در رد اعتراض ثالث) و دادگاه تجدیدنظر (در پذیرش اعتراض ثالث) است. دادگاه بدوی با اتکا به اصل نسبی بودن قراردادها و رای وحدت رویه 810، و همچنین عدم کفایت دلایل اثباتی، اعتراض ثالث را رد می کند. این رویکرد، در نگاه اول، منطقی به نظر می رسد و بر حفظ ثبات قراردادها تأکید دارد.

اما دادگاه تجدیدنظر، با نگاهی موشکافانه تر به جزئیات، به عدم اطلاع معترض ثالث از متمم قرارداد پی می برد. این یافته جدید، موجب تغییر ماهیت حقوقی پرونده و خروج موضوعی آن از شمول رای وحدت رویه 810 می شود. این تعارض، نه تنها بر اهمیت مرحله تجدیدنظرخواهی تأکید می کند، بلکه نشان می دهد که گاهی اوقات، یک جزئیات کوچک اما حیاتی، می تواند کل مسیر یک پرونده را تغییر دهد. این امر، نشان دهنده پویایی و پیچیدگی تفسیر قانون در مراجع قضایی است.

تاثیر دلایل اثباتی (مانند شهادت شهود) در دعوای اعتراض ثالث و لزوم کامل بودن آن ها

در این پرونده، معترض ثالث برای اثبات ادعای خود مبنی بر تأیید شفاهی معامله توسط مالک اولیه، به شهادت شهود استناد می کند. اما دادگاه بدوی به دلیل عدم حضور یکی از شهود و ناکافی بودن شهادت یک شاهد (بر اساس ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی)، این دلیل را نمی پذیرد. این بخش از پرونده، بر اهمیت قوت و کفایت دلایل اثباتی در دعاوی حقوقی، به ویژه در اعتراض ثالث، تأکید می کند. ارائه ادله محکم و متقن (مانند اسناد رسمی، شهادت شهود کامل و معتبر، اقرار و…) برای اثبات ادعاهای معترض ثالث بسیار ضروری است و نقص در این زمینه می تواند به رد دعوا منجر شود.

اهمیت تنظیم دقیق و جامع قراردادها و متمم های آن برای جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص ثالث

این پرونده، یک هشدار جدی برای تمامی طرفین قراردادها، به ویژه فروشندگان و خریداران املاک، محسوب می شود. عدم درج صریح و کامل تمامی شروط، از جمله شروط محدودکننده فروش یا حق فسخ، در متن اصلی قرارداد یا متمم های آن به نحوی که برای هر خریدار بعدی قابل استناد و آگاهی باشد، می تواند به اختلافات حقوقی پیچیده و تضییع حقوق اشخاص ثالث منجر شود. تنظیم دقیق قراردادها با در نظر گرفتن تمامی احتمالات و آینده نگری حقوقی، نه تنها از حقوق طرفین اصلی محافظت می کند، بلکه شفافیت لازم را برای معاملات بعدی فراهم آورده و از ورود خلل به حقوق افراد بی اطلاع جلوگیری می نماید. استفاده از مشاوران حقوقی متخصص در زمان تنظیم قراردادها، می تواند از بروز چنین مشکلاتی پیشگیری کند.

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در این مقاله اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی مراجع قضائی و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.

---

نتیجه گیری

تحلیل جامع پرونده نمونه رای اعتراض ثالث نشان داد که این دعوا، ابزاری قدرتمند برای حفظ حقوق اشخاصی است که بدون حضور در دادرسی، از حکم صادره متضرر می شوند. این پرونده به روشنی پیچیدگی های تفسیر قانون، به ویژه در مورد رای وحدت رویه 810 دیوان عالی کشور، و نقش حیاتی جزئیات هر پرونده را در تعیین سرنوشت آن آشکار ساخت.

درس های حقوقی و عملی آموخته شده از این تحلیل، بر چند نکته کلیدی تاکید دارند: اولاً، اهمیت بسیار زیاد اطلاع یا عدم اطلاع شخص ثالث از جزئیات قراردادها و متمم های آن ها؛ این عامل می تواند مرز بین پذیرش یا رد اعتراض ثالث باشد. ثانیاً، ضرورت دقت در تنظیم قراردادها و درج تمامی شروط به صورت شفاف و قابل استناد، برای جلوگیری از بروز اختلافات پیچیده و تضییع حقوق. ثالثاً، نقش کلیدی دادگاه تجدیدنظر در تصحیح رویه های احتمالی دادگاه بدوی و بازنگری در استدلالات قضایی بر اساس جزئیات جدید. و نهایتاً، لزوم ارائه دلایل اثباتی محکم و کامل برای ادعاهای مطرح شده در دعوای اعتراض ثالث.

پیچیدگی های دعوای اعتراض ثالث و تفاوت های ظریف در استدلالات قضایی، نشان می دهد که بدون بهره گیری از مشاوره و وکالت متخصص، عبور از این مسیر دشوار خواهد بود. توصیه می شود تا طرفین قراردادها و اشخاص ثالث، همواره با دقت و هوشیاری عمل کرده و در مواجهه با هرگونه ابهام یا دعوای حقوقی، از دانش و تجربه کارشناسان حقوقی بهره مند شوند تا از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنند. این نمونه رای، نه تنها یک راهنمای عملی است، بلکه تلنگری است برای همگان تا به اهمیت دانش حقوقی و مشاوره های تخصصی در معاملات و دعاوی پی ببرند.